L’OFS

La problématique du logement reste une question centrale en Pays Basque.

L’offre locative sociale ne répond pas à la forte demande dans les zones tendues et ne semble pas correspondre à l’attente des ménages dans les zones intérieures.

Les marchés de l’accession à la propriété, boostés par les dispositifs de défiscalisation, sont devenus pratiquement inaccessibles sur le littoral Basque. Plus à l’intérieur, l’offre de logements existants est souvent structurellement inadaptée (taille des logements, coût des travaux de réhabilitation, …) alors même qu’il est de plus en plus difficile de trouver de nouveaux terrains à bâtir.

L’offre locative privée bénéficie donc d’un afflux de demandes et accueille la plupart des ménages, et plus particulièrement les jeunes ménages, qui ne disposent pas d’autres possibilités.

La solidarité

Face à ces constats, Bizitegia propose une solution alternative qui passe par la conservation définitive d’une partie de la propriété par l’EPFL Pays Basque. L’objectif recherché est de permettre à des familles ne trouvant pas de solutions durables de logement d’accéder à la propriété à des conditions privilégiées, tout en prenant l’engagement en cas de revente de faire bénéficier les nouveaux accédants des mêmes conditions.

Cette solidarité entre les générations d’accédants, qui vont mutualiser et partager la redevance foncière permettant ainsi à l’EPFL pays Basque de multiplier l’offre de logements, constitue le ciment de Bizitegia qui par la permanence de son accompagnement garantit la durabilité du dispositif. 

L’efficacité

Bizitegia ne résoudra pas tous les problèmes liés à la question du logement. En revanche son action se doit d’être efficace, non seulement dans le niveau de prix qu’il entend proposer aux ménages intéressés mais aussi dans la nature de l’offre qu’il souhaite développer afin qu’elle demeure transmissible.

A cet égard la localisation et la qualité des logements seront toujours les meilleurs vecteurs d’appropriation de la démarche par les ménages désireux d’accéder à la propriété.

Le respect des équilibres du Pays Basque

Bizitegia peut être un levier de l’aménagement du Pays Basque en inscrivant son action au cœur même du projet de territoire.

En milieu rural l’offre nouvelle de logements doit participer à la reconquête des centres bourgs en se concentrant sur les maisons existantes et inoccupées. Cet objectif qui présente un fort intérêt patrimonial favorise parallèlement le maintien des terres agricoles de plus en plus menacées par l’extension urbaine.

En milieu urbain sous tension, Bizitegia peut véritablement devenir le facteur d’une mixité sociale et générationnelle aujourd’hui condamnée par la très forte attractivité du territoire.

La sélection des biens

Pour alimenter l’activité de Bizitegia, l’EPFL Pays Basque met à sa disposition des terrains ou des biens bâtis destinés à accueillir des programmes de logements allant faire l’objet de Baux Réels Solidaires.

Ces biens devront permettre de proposer une offre de logements sur l’ensemble du Pays Basque, aussi bien en zones tendues pour lesquelles les Organismes Fonciers Solidaires ont été conçus qu’à l’intérieur de Pays Basque ou l’accession sociale à la propriété peut être un moteur de développement

Le choix de ces biens est lié à l’analyse préalable des contextes de réalisation par l’EPFL Pays Basque (localisation, état des lieux, marchés immobiliers locaux…) et à la volonté des communes concernées de disposer d’une offre pérenne de logements en accession maitrisée sur leur territoire.

Une fois la décision prise, Bizitegia confie à un opérateur la mission de construire ou de réhabiliter les logements puis de les vendre aux ménages intéressés qui répondent aux conditions requises.

La vente des logements

La vente des droits réels, qui correspondent au coût de revient du logement moins la charge foncière, se fait par acte notarié dans le cadre d’une VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).

Lors de cette vente un Bail Réel Solidaire est simultanément passé entre le ménage sélectionné et Bizitegia qui reste propriétaire de la charge foncière.

Le Bail Réel Solidaire

Le BRS doit préciser les éléments suivants :

• Durée du Bail
• Montant de la redevance foncière
• Valeur initiale du bien

Le BRS définit également les conditions de revente des logements :

• Principe de valorisation du bien en cas de revente : niveau d’indexation (coût de la vie, indice des loyers, …) qui s’applique à la valeur initiale du bien et nature des travaux réalisés par le propriétaire pouvant être intégrés dans le prix de revente.
• Valeur de rachat par l’EPFL en cas de difficulté de revente du bien.
• Dispositions relatives au contrôle par Bizitegia des mutations successives et du respect des conditions initiales.

En cas de revente, le BRS de départ se recharge pour une durée équivalente à la durée du Bail initial.

Le nombre de logements

Bizitegia s’est fixé un objectif de production annuelle d’une quarantaine de logements qui devront se répartir sur l’ensemble du Pays Basque

Le prix de vente des logements

Le prix de vente est plafonné selon les conditions suivantes :

L’offre générée par Bizitegia a pour objectif de se situer de manière significative en dessous de ces plafonds, de l’ordre de 15 à 40 % selon les cas de figures.

Le taux de TVA appliqué aux logements est de 5,5 %. 

La taxe foncière est due par le preneur du bail, soit le ménage accédant à la propriété. Cette taxe peut bénéficier d’un abattement de 30 % si la commune concernée le décide.

Le montant de la redevance foncière

Bizitegia, alors que rien ne l’y oblige, a pris le parti de plafonner le montant mensuel des redevances foncières à 1,5 € par m² en zone tendue et à 1 € par m² à l’intérieur du Pays Basque.

L’objectif recherché est que le cumul des mensualités d’emprunt et de la redevance reste attractif et ouvre la possibilité à des ménages aujourd’hui bloqués d’accéder à la propriété. 

Exemples

A ce stade de l’activité de Bizitegia, il est difficile de présenter des exemples de projets et leurs incidences financières pour les candidats intéressés.

Dès les premiers projets engagés, ces informations seront disponibles et figureront dans la rubrique « Projets en cours ».